Entendiendo por qué compran edificios para dejarlos vacíos y quiénes son los culpables

La carta llega en un sobre correcto, con membrete de una sociedad que nadie del edificio había oído nombrar. Informa de un cambio de titularidad y adjunta una oferta: una cantidad a cambio de dejar el piso antes de fin de año. En el portal, los vecinos comparan cifras y descubren que a cada uno le han ofrecido algo distinto. Nadie ha sido desahuciado. Nadie ha incumplido nada. Simplemente, el contrato de cada cual vence en una fecha distinta y no se va a renovar. Seis meses después hay tres persianas bajadas. La pregunta que sostiene este vídeo es contable, no moral. ¿Por qué a tu nuevo propietario le interesa más el edificio vacío que lleno? La respuesta está en cómo se valora un activo. Una finca alquilada se tasa por la renta que produce, aplicando una rentabilidad de mercado. Ese mismo edificio, vendido piso a piso a familias compradoras, se tasa al precio minorista de cada vivienda, que es sensiblemente mayor. La diferencia entre el precio mayorista y el precio minorista es el beneficio de la operación. Vaciar no es un daño colateral, es el procedimiento técnico que convierte una valoración en la otra. En el sector existe incluso un nombre para ese sobreprecio: se paga más por un inmueble libre de ocupantes. El inquilino, en esa hoja de cálculo, aparece como una carga que reduce el valor del activo. Y esa operación tiene ya un tamaño medible. Según la consultora Savills, los fondos de valor añadido dedicados a estos procesos de privatización acumulan unos mil seiscientos millones de euros en dieciocho meses, lo que supone el veintisiete por ciento de todo el volumen transaccionado en vivienda de alquiler. En el mismo periodo, la inversión total en residencial en alquiler ha marcado un récord, superando los tres mil ochocientos millones de euros. El reparto es igual de revelador: los inversores institucionales concentran alrededor del ochenta y cinco por ciento del dinero, los promotores aportan cerca del diez, y las administraciones públicas apenas rondan el cuatro por ciento. Conviene poner nombres, porque el anonimato es parte del mecanismo. La prensa económica identifica como grandes operaciones recientes las carteras de Fidere, Patrizia y Ares, que por sí solas suman más de dos mil millones. También se ha publicado que uno de estos gestores, Nuveen, puso en venta complejos de vivienda en alquiler en Alcalá de Henares y en el sureste de Madrid, con más de seiscientas unidades entre ambos. Nada de esto es ilegal ni oculto: se anuncia en notas de prensa y en ferias del sector. Y esa es exactamente la cuestión. No estamos ante un abuso puntual, sino ante un modelo de negocio publicado, con calendario, objetivo de rentabilidad y presentación en diapositivas. Detrás hay una transformación estructural de la propiedad. Los datos del Catastro indican que los titulares con más de diez viviendas poseen alrededor del cuatro por ciento del parque, cifra que sube a cerca del nueve por ciento si se descuentan las viviendas donde vive el propio dueño. El propio ministerio competente señala que los hogares que son caseros han pasado de representar el tres por ciento del total a casi el diez, mientras la proporción de hogares propietarios cayó del setenta y nueve al sesenta y cuatro por ciento. Algunos cruces publicados en prensa sitúan la cuota de los grandes tenedores en torno al nueve coma dos por ciento. Distintas fuentes, misma dirección: menos manos, más pisos. El perdedor de esta historia tiene un rasgo característico: no aparece en ninguna estadística de desahucios. Su contrato simplemente termina. Es un final legal, silencioso y sin sentencia, que además fragmenta a los vecinos, porque cada puerta negocia sola y en un momento distinto. En Barcelona, una finca del ensanche se convirtió en símbolo de este proceso cuando sus inquilinos recibieron no renovaciones tras el cambio de propiedad, y desde entonces se han contabilizado decenas de casos análogos en el mismo distrito. Los datos muestran que el patrón se concentra donde el diferencial de precio es mayor: dos de cada tres euros invertidos en residencial en alquiler van a Madrid. Ahora el contraargumento, que existe y no es débil. Vender pisos a familias no es en sí un delito social: convierte inquilinos potenciales en propietarios y responde a una demanda real de compra. Además, España tiene un parque de alquiler gestionado profesionalmente muy pequeño, por debajo del ocho por ciento, frente a cerca del veinte por ciento en Francia, Alemania o Países Bajos. Desde esa lectura, expulsar al capital institucional dejaría el alquiler otra vez en manos de propietarios dispersos, sin mantenimiento ni escala. Y hay que reconocer que la escasez de fondo no la crean los fondos: la crean décadas de vivienda pública insuficiente. Cabe sostener, sin embargo, que el argumento no cubre lo esencial. Aquí no se discute quién es dueño, sino qué ocurre con el uso. Cada finc