Viviendas vacías y crisis de precios: ¿cómo afecta el mercado?

Una torre residencial recién terminada, de noche. Cuarenta plantas, cientos de ventanas, tres luces encendidas. A diez minutos de allí, una familia lleva meses en una lista de espera de vivienda pública y otra comparte piso con dos desconocidos porque no llega al alquiler. Los edificios existen. Están construidos, escriturados y conectados a la red. Simplemente no vive nadie dentro. Esa imagen contradice todo lo que nos han contado sobre el problema de la vivienda, que casi siempre se explica como una cuestión de falta de oferta. La pregunta que sostiene este vídeo es sencilla y desconcertante. ¿Por qué hay casas sin gente y gente sin casa al mismo tiempo? Empecemos por el mecanismo, que es financiero antes que urbano. Una vivienda puede generar rendimiento de dos maneras. La primera es alquilarla y cobrar una renta mensual. La segunda es simplemente conservarla mientras su precio sube. Si la revalorización esperada supera lo que dejaría el alquiler, mantener el piso vacío deja de ser un descuido y pasa a ser una estrategia. Un inquilino implica desgaste, gestión, impuestos, regulación y menos liquidez para vender rápido. Un piso vacío se vende mañana y se enseña impecable. Dicho de otro modo: para una parte del parque, la vivienda no es un servicio que se presta, sino un depósito de valor que se guarda. De ahí nace la primera respuesta incómoda a otra pregunta habitual. ¿Por qué construir más no baja los precios de forma automática? Por tres razones concretas. La primera es que la obra nueva entra casi siempre por el extremo alto del mercado, porque el suelo caro obliga a producto caro. La segunda es que el filtrado, ese proceso por el que una vivienda envejece y se abarata hasta llegar a rentas medias, tarda décadas, no legislaturas. Y la tercera es la decisiva: si una parte de la demanda es demanda de inversión, construir más no la sacia, la alimenta. Cada nueva promoción es también un nuevo activo disponible para el capital que busca dónde colocarse. Hay evidencia sobre qué pasa cuando una ciudad intenta corregirlo. Vancouver aplicó un impuesto específico a la vivienda desocupada. Los resultados son claros y también aleccionadores. La tasa de vivienda vacía cayó desde cerca del uno por ciento hasta aproximadamente la mitad, el número de pisos vacíos bajó por debajo del millar por primera vez, y el impuesto recaudó cerca de doscientos millones destinados a vivienda social. Un estudio académico independiente estimó varios miles de viviendas devueltas al mercado que de otro modo habrían seguido cerradas. Pero ese mismo estudio encontró algo que conviene subrayar: el alquiler medio no bajó. Aumentó la disponibilidad y no mejoró la asequibilidad. Son dos problemas distintos. Miremos ahora las cifras españolas, porque explican la paradoja mejor que ninguna teoría. El último censo identificó unos tres millones ochocientas mil viviendas vacías, alrededor del catorce por ciento del parque total, más otros dos millones y medio de uso esporádico. Suena a solución evidente: hay casas de sobra. Y aquí llega el contraargumento, que es probablemente el dato más importante de todo el vídeo. Cerca del cuarenta y cinco por ciento de esas viviendas vacías está en municipios de menos de diez mil habitantes, donde reside apenas una quinta parte de la población. En las ciudades de más de doscientos cincuenta mil habitantes, donde vive casi una cuarta parte del país, solo se encuentra alrededor de una décima parte del total. Es decir, la vivienda vacía española es sobre todo un síntoma de despoblación, no de acaparamiento. Un piso cerrado en un pueblo de trescientos habitantes no compite con un piso en un barrio tensionado de una gran ciudad, ni sirve para alojar a quien trabaja allí. Quien sostiene que basta con movilizar el parque vacío para resolver la crisis está sumando manzanas y naranjas. Y de ahí se sigue una consecuencia que a menudo incomoda al discurso crítico: en las zonas realmente tensionadas la desocupación es baja y la escasez de oferta es un problema auténtico. Construir sí importa. Construir en el sitio correcto importa todavía más. Cabe sostener, sin embargo, que ese contraargumento tampoco cierra el debate. Que la vivienda vacía se concentre lejos no elimina el hecho de que, dentro de las ciudades tensionadas, una parte creciente del parque está retirada del uso residencial permanente. No siempre está vacía: está alquilada por temporadas, cedida a visitantes, reservada para uso ocasional o comprada por sociedades que la mantienen en cartera. El resultado práctico es el mismo. Esa vivienda existe físicamente y no está disponible para quien necesita empadronarse, llevar a un hijo al colegio y firmar un contrato de años. La escasez, en esos barrios, no es de edificios. Es de vivienda accesible en régimen estable. La opinión editorial es esta, y la marco como tal. El error consiste en tratar la vivienda como