Cómo Airbnb cambia la ciudad: alquileres y vecinos

Airbnb cambia la ciudad cambiando quién vive en ella: cuando en el portal hay ocho cajas metálicas con llaves, en los buzones hay números en lugar de nombres y al amanecer se oyen ruedas de maleta bajando la escalera, el edificio sigue intacto en la fotografía pero el barrio ha desaparecido. Las plataformas de alquiler de corta estancia, nacidas en 2008 como forma de alquilar una habitación libre, se han convertido en un mercado profesional de millones de viviendas enteras retiradas del uso residencial, y la evidencia de estudios académicos y datos municipales converge en tres efectos: suben los alquileres, el comercio de barrio se sustituye por comercio turístico y los vínculos cotidianos que hacen de una calle una comunidad se disuelven. La pregunta no es cuántos turistas caben en una ciudad sino cuándo un barrio deja de serlo.

Cómo el alquiler turístico sube los alquileres y vacía viviendas

El mecanismo sobre la vivienda es aritmético. Un piso alquilado por noches a visitantes produce dos o tres veces lo que produce alquilado por meses a residentes, de modo que los propietarios que pueden convertir lo hacen y la oferta de alquiler residencial se reduce; con menos viviendas disponibles, los precios suben para todos. Barron, Kung y Proserpio estimaron en ciudades estadounidenses que cada aumento del 1 % en los anuncios de Airbnb eleva los alquileres en torno a un 0,02 %, un efecto que se acumula en los distritos más turísticos. Wachsmuth y Weisler mostraron en 2018 que la plataforma abre una brecha de renta que atrae inversores a los centros históricos y acelera la gentrificación, con anfitriones comerciales de múltiples anuncios que capturan la mayor parte de los ingresos.

De la panadería a la consigna de equipaje: comercio y vínculos

El segundo efecto recae sobre el comercio y los servicios. Cuando una parte importante de las viviendas de una calle rota cada pocos días, la panadería, la farmacia y la escuela pierden sus clientes estables y son sustituidas por tiendas de recuerdos, cafés de brunch y consignas de equipaje; el barrio se especializa en servir a visitantes y deja de funcionar para residentes. Venecia, Lisboa y el centro de Barcelona han perdido población en sus distritos históricos mientras multiplicaban las plazas turísticas, y sus vecinos describen sentirse extranjeros en su propia calle. El tercer efecto es el más difícil de medir y el más sentido: fiestas en pisos sin vecinos permanentes, cajas de llaves en cada portal y escaleras donde nadie conoce a nadie erosionan las redes de cuidado y confianza que hacen habitable un edificio.

Topes de noches, anfitrión presente y licencias que caducan: qué han hecho las ciudades

Las ciudades han respondido con normas cada vez más estrictas. Ámsterdam limita el alquiler de viviendas enteras a treinta noches al año y París a ciento veinte. Nueva York exige desde 2023 que el anfitrión esté presente durante la estancia, lo que redujo los anuncios de viviendas enteras en más del 80 %. Berlín prohíbe el uso turístico sin licencia, y Barcelona anunció en 2024 que no renovará ninguna de sus cerca de diez mil licencias a partir de 2028. La Unión Europea aprobó en 2024 un reglamento que obliga a las plataformas a compartir los datos de registro con las autoridades, condición previa para hacer cumplir cualquier norma. Donde la inspección es débil, los anuncios se desplazan a canales no registrados; donde los datos fluyen, las normas muerden.

Registros, datos y multas: qué funciona y qué no

Airbnb no es la única causa de la crisis de vivienda, pero es de las más rápidas de corregir, porque depende de decisiones locales sobre licencias, registro, topes de noches e inspección. Las ciudades que han actuado muestran que el alojamiento turístico puede mantenerse en edificios dedicados mientras las viviendas vuelven a quienes las necesitan para vivir. La experiencia muestra también lo que no funciona: acuerdos voluntarios con las plataformas, topes sin registro y normas sin datos. El instrumento decisivo es el registro vinculado a la plataforma, respaldado por multas lo bastante altas para cambiar el cálculo de convertir una vivienda.

La elección de fondo es sobre la prioridad de uso. Una ciudad tiene que decidir si el piso sobre la panadería sirve a un visitante durante tres noches o a una familia durante treinta años, y si la calle existe para quienes pasan o para quienes crían hijos, trabajan y envejecen en ella. Airbnb hizo visible esa elección buzón a buzón; la regulación que se extiende por Europa y Norteamérica es el intento de volver a tomarla, a propósito, a favor de los vecinos.