El impacto de Airbnb en los barrios: alquileres y convivencia

El impacto de Airbnb en los barrios es el conjunto de efectos que el alquiler turístico de corta duración produce sobre la vivienda, el comercio y la convivencia allí donde se concentra. La plataforma nació en 2008 como forma de alquilar una habitación libre, pero en quince años se ha convertido en un mercado profesional de millones de viviendas enteras retiradas del alquiler residencial. Los estudios académicos y las estadísticas municipales coinciden en tres consecuencias: suben los alquileres, cambia el comercio de proximidad y se deteriora la vida cotidiana de quienes siguen viviendo en la zona. Entender cómo ocurre es el primer paso para regularlo.

Cómo Airbnb sube los alquileres y expulsa a los residentes

El mecanismo sobre la vivienda es sencillo. Un piso alquilado por noches a turistas rinde dos o tres veces más que alquilado por meses a residentes, de modo que los propietarios que pueden lo cambian de uso y la oferta de alquiler residencial se reduce. Con menos pisos disponibles, los precios suben para todos. El estudio de Barron, Kung y Proserpio sobre ciudades estadounidenses estimó que cada 1 % de aumento en anuncios de Airbnb eleva los alquileres en torno a un 0,02 %, un efecto que se acumula en los barrios más turísticos. Wachsmuth y Weisler mostraron en 2018 que la plataforma abre una brecha de renta que atrae inversores a los centros históricos y acelera la gentrificación.

De la tienda de barrio a la consigna de maletas

El segundo efecto es la transformación del comercio y los servicios. Cuando un porcentaje alto de las viviendas de una calle se ocupa por visitantes que rotan cada pocos días, la tienda de barrio, la farmacia o la escuela pierden clientela estable y son sustituidas por tiendas de recuerdos, cafeterías de brunch y consignas de maletas. El barrio se especializa en atender al turista y deja de funcionar para el residente. Ciudades como Venecia, Lisboa o el centro de Barcelona han perdido población en sus cascos históricos mientras multiplicaban las plazas turísticas, y sus vecinos hablan de sentirse extranjeros en su propia calle.

Convivencia y redes vecinales rotas

El tercer efecto es el más difícil de medir y el más sentido: la convivencia. Maletas de ruedas a las tres de la mañana, fiestas en pisos sin vecinos permanentes, portales con cerraduras electrónicas y escaleras donde nadie conoce a nadie erosionan las redes de apoyo que hacen habitable un edificio. Las comunidades de propietarios se dividen entre quienes ganan con el alquiler turístico y quienes lo sufren. Y el desplazamiento de familias y jóvenes rompe la continuidad de escuelas, asociaciones y comercios que sostenían la identidad del lugar.

Qué están haciendo las ciudades para regular el alquiler turístico

Las ciudades han respondido con regulaciones cada vez más estrictas. Ámsterdam limita el alquiler de vivienda entera a 30 noches al año y París a 120. Nueva York exige desde 2023 que el anfitrión esté presente durante la estancia, lo que redujo los anuncios de vivienda entera en más de un 80 %. Berlín prohíbe el uso turístico sin licencia y Barcelona anunció en 2024 que no renovará ninguna de sus 10.000 licencias a partir de 2028. La Unión Europea aprobó en 2024 un reglamento que obliga a las plataformas a compartir datos con las administraciones, condición imprescindible para hacer cumplir cualquier norma.

Airbnb no es la única causa de la crisis de vivienda, pero es una de las que se puede corregir con más rapidez, porque depende de decisiones locales sobre licencias, registro, límites de noches e inspección. Las ciudades que han actuado muestran que es posible mantener el alojamiento turístico en edificios dedicados y devolver las viviendas a quienes las necesitan para vivir. La cuestión de fondo es qué uso de la ciudad tiene prioridad: el del visitante que pasa tres noches o el del vecino que cría a sus hijos, trabaja y envejece en ella.