El lujo se construye con dinero público: ¿quién se beneficia?

El lujo se construye con dinero público, y la pregunta es quién se beneficia. Camina por una avenida de granito claro con arbolado alineado, farolas de diseño y una cafetería de café de origen, edificios de vidrio y un barrio con nombre de marca; retrocede una década larga y en ese mismo punto había naves, vías muertas, un depósito de grano y una valla oxidada, nadie quería vivir ahí y el suelo valía poco. La transformación se cuenta siempre como si hubiera ocurrido sola, empujada por el gusto de la gente, y no ocurrió sola: un barrio de lujo se fabrica en cuatro pasos, y en casi todos el sector público pone lo que crea el precio.

Recalificar y urbanizar: la plusvalía nace de una decisión pública

El primer paso es normativo y es el más barato. Alguien firma un cambio de plan: se recalifica suelo industrial o portuario, se permite uso residencial y terciario, se eleva la edificabilidad, y ese acto administrativo, que no cuesta ni una obra, multiplica el valor del terreno de inmediato; un metro cuadrado que solo admitía un almacén pasa a admitir viviendas en altura y el propietario se vuelve esa misma tarde mucho más rico sin haber invertido nada.

Conviene retener este punto porque explica el resto: la plusvalía urbana nace de una decisión pública, no de una iniciativa privada. El segundo paso es la inversión pública, y es el más caro: se prolonga una línea de metro, se soterra una vía, se sanea un frente de agua, se urbanizan calles, se traen redes y se construye un parque, y todo eso lo paga la colectividad para hacer utilizable un suelo que no lo era.

Equipamiento ancla y marca: señalizar al mercado y separar del barrio obrero

En paralelo aparece el equipamiento ancla, un museo, un campus, un centro cultural o una sede administrativa, cuya función urbanística real no es cultural sino de señalización: le dice al mercado que ese lugar ha cambiado de categoría y que la inversión privada llegará acompañada. El tercer paso es simbólico y suele subestimarse: el área recibe un nombre nuevo, casi siempre con la palabra distrito, una letra o una referencia al agua o a la innovación, se encarga una identidad visual, se produce material comercial y se invita a la prensa especializada. La marca hace algo muy concreto: separa mentalmente el suelo nuevo del barrio obrero contiguo, aunque estén a cien metros, y esa separación justifica después una diferencia de precio enorme entre dos calles vecinas.

Comercialización por fases: dónde se reparte el dinero

El cuarto paso es la comercialización por fases, y es donde se reparte el dinero. Las parcelas se liberan por tandas, de modo que cada venta se apoya en el precio alcanzado por la anterior; los primeros compradores asumen riesgo y capturan la mayor revalorización porque compran antes de que la infraestructura esté terminada, y cuando el barrio ya funciona el suelo restante vale varias veces más. Si el contrato no fija qué porcentaje de esa subida vuelve a la ciudad, no vuelve nada, y en la mayoría de las operaciones ese porcentaje no aparece escrito en ninguna parte.

Puerto Madero, el contraargumento del Lincoln Institute y quién se queda el valor

El caso más didáctico es Puerto Madero, en Buenos Aires. En 1989, 170 hectáreas de suelo portuario público se transfirieron a una sociedad anónima creada entre el Estado nacional y la ciudad, con normativa urbanística especial; se vendieron parcelas, se construyeron torres y el resultado es hoy el barrio más caro de América Latina.

La investigación académica señala que los ingresos se destinaron sobre todo a financiar la infraestructura del propio recinto y a sostener la corporación, sin vivienda protegida ni captura de plusvalías hacia el resto de la ciudad. El contraargumento es fuerte: una evaluación del Lincoln Institute sostiene que la operación protegió en buena medida el interés público, con un barrio abierto, espacios libres e infraestructura sin cargar el presupuesto general, y un suelo degradado no se transforma solo con voluntad política, alguien tiene que asumir riesgo y construir.

Cabe sostener, sin embargo, que esa defensa desplaza la pregunta: nadie discute que se produjo valor, se discute quién se lo quedó. Cuando la administración recalifica, urbaniza, financia el transporte y construye el equipamiento ancla, ha aportado casi todos los factores que crean el precio, y que después se limite a cobrar el suelo sin participar en la revalorización posterior es una decisión política, no una fatalidad técnica. Los instrumentos existen y están probados: participación pública en las plusvalías escrita en el convenio, cesiones obligatorias de vivienda protegida, contribuciones por mejoras y sociedades públicas que conserven la propiedad del suelo y lo arrienden. El lujo puede construirse con dinero público; lo que no puede es olvidar de quién era el dinero.