La ciudad la escriben los fondos especulativos, no los planificadores

La ciudad es escrita por fondos especulativos y no por planificadores cuando las decisiones que ordenan el territorio, qué barrios se vacían, qué edificios cambian de dueño y dónde suben los precios, se toman en las oficinas de inversores con una hoja de cálculo mientras el planeamiento sigue dibujando calles y alturas. Un fondo no compra una vivienda para vivir en ella sino como un activo que debe rendir, con una renta futura, un precio de salida más alto y un riesgo bajo, y cuando miles de viviendas entran en esa lógica dejan de ser refugio y se convierten en producto financiero. El geógrafo David Harvey lo llamó la urbanización del capital: el suelo es donde el dinero busca refugio y ganancia, y la forma real de la ciudad sigue al dinero y no al plan.

Madrid: la mitad de la inversión extranjera y el mayor crecimiento de precios

Madrid es el caso reciente más claro. En un solo año la región captó más de la mitad de toda la inversión extranjera que llegó a España, uno de cada dos euros de capital exterior eligió el mismo territorio, y ese capital busca oficinas, suelo, vivienda y rentas urbanas; cuando tanto dinero persigue tan pocos metros cuadrados, el precio solo puede moverse en una dirección. El banco suizo UBS, que analiza cada año el riesgo inmobiliario de las principales ciudades del mundo en su Global Real Estate Bubble Index, registró en su último informe en Madrid el mayor crecimiento del precio de la vivienda de todas las ciudades estudiadas, por delante de Miami, Tokio y Zúrich, con precios que suben más deprisa que los salarios: vivienda valorada por su rentabilidad, no por su uso.

Vivienda pública vendida a fondos: el ciclo de la financiarización

El tercer caso hace tangible el ciclo. En 2013 los gobiernos regional y municipal de Madrid vendieron cerca de cinco mil viviendas públicas de alquiler a fondos de inversión y sus socios a precios bajos, y años después esas viviendas se revendieron por varias veces lo pagado, con subidas de alquiler y desahucios de por medio. Compra barata, extracción de renta durante años y venta con beneficio es lo que el geógrafo Manuel Aalbers describe como financiarización de la vivienda y lo que el geógrafo Ricardo Méndez llamó ciudades en venta. El planeamiento puede zonificar el suelo y fijar usos, pero no controla quién compra, a qué precio ni con qué intención: la forma legal la fija el plan, la real el mercado.

El contraargumento: el capital ocupa el hueco que dejó el planeamiento

El argumento contrario merece una presentación leal. Los fondos aportan capital que financia obra nueva, rehabilita edificios y reactiva mercados parados, y sin inversión privada muchas ciudades no construirían casi nada. Buena parte del problema está en la regulación y no en el capital: el suelo es escaso, la burocracia abunda y la vivienda pública apenas existe, en España en torno al 2 o 3 % del parque frente a una media europea cercana al 9 %. Desde esa lectura, el capital no arrolla al planeamiento sino que ocupa el hueco que el planeamiento dejó vacío. Es un contraargumento sólido, y significa que señalar a los fondos no lo explica todo.

No es un fallo sino su función: En defensa de la vivienda

Aun así, cabe sostener una idea incómoda. El problema de la vivienda no es un fallo del mercado sino su función prevista: un sistema diseñado para maximizar la renta del suelo produce, por diseño, precios altos y expulsión, y no se rompe cuando la gente no puede pagar sino que funciona exactamente como se esperaba. David Madden y Peter Marcuse lo dicen con claridad en En defensa de la vivienda (2016): la vivienda es a la vez necesidad y activo, y cuando gana el papel de activo la necesidad queda sin cubrir para quien no puede competir. La pregunta para una ciudad es a cuál de los dos papeles sirven sus reglas.

La lección es que un planeamiento sin control sobre la propiedad, el precio y el uso dibuja sobre papel lo que el dinero redibuja. Las ciudades que han recuperado parte del lápiz, Viena con su parque público y de beneficio limitado, Berlín con su referéndum para expropiar a las grandes inmobiliarias, Barcelona y Ámsterdam con límites al alquiler turístico y a la compra, muestran que el plano de la ciudad puede volver a escribirse por decisión pública. Hasta entonces, el documento urbanístico más importante no es el plan general sino la cartera de inversión, y la política urbana más eficaz es decidir a quién se le permite ser dueño de la ciudad.