Desafíos de la vivienda en las ciudades: Rolnik, Marcuse y Madden

Los desafíos de la vivienda en las ciudades contemporáneas se resumen en una paradoja: nunca se construyó tanto ni se invirtió tanto en vivienda y nunca fue tan difícil acceder a ella para quienes la necesitan para vivir. ONU-Hábitat estima que más de 1.600 millones de personas viven en viviendas inadecuadas, y en las metrópolis prósperas del Norte los precios se han separado de los salarios hasta expulsar a maestros, sanitarios y trabajadores de servicios.

Tres autores han explicado por qué: Raquel Rolnik, relatora de Naciones Unidas sobre vivienda entre 2008 y 2014, en Guerra de los lugares; Peter Marcuse, coeditor de Searching for the Just City (2009) y de Ciudades para la gente, no para el beneficio; y David Madden, que con Marcuse escribió En defensa de la vivienda (2016). Su diagnóstico común es que la vivienda ha dejado de tratarse como necesidad y derecho para tratarse como activo.

Raquel Rolnik: la financiarización de la vivienda como crisis global

Rolnik describe la financiarización. Desde los años ochenta, los Estados sustituyeron la construcción pública y la regulación de alquileres por el crédito hipotecario, la venta del parque público y la desregulación, y el capital global encontró en el suelo urbano su destino preferido; la crisis de 2008 mostró el resultado con millones de desahucios mientras los fondos compraban a precio de saldo. Su experiencia como relatora la llevó a documentar el mismo patrón en Chile, Kazajistán, España o Brasil, con remociones de asentamientos para grandes eventos incluidas, y a concluir que la crisis de vivienda es global porque la lógica que la produce lo es.

Peter Marcuse: la ciudad justa más allá del acceso y la asequibilidad

Marcuse aporta el criterio de justicia. La ciudad justa, sostiene, no se mide solo por el acceso y la asequibilidad sino por la calidad, la localización y la justicia espacial: una vivienda asequible en una periferia sin servicios no cumple el derecho, y una política que solo construye unidades reproduce la segregación. Marcuse distingue además entre los distintos derechos a la ciudad, el de quienes carecen de lo básico y el de quienes tienen techo pero no poder sobre su entorno, y propone una planificación orientada al bienestar social, con vivienda pública, control de alquileres y participación, frente a la que sirve al capital inmobiliario.

Madden y Marcuse: la crisis no es un fallo sino el funcionamiento normal

Madden y Marcuse formulan la tesis más incómoda. La vivienda, escriben, es a la vez necesidad y activo, y esos dos papeles chocan: cuando gana el activo, la necesidad queda sin cubrir para quien no puede competir, y la crisis de vivienda no es un fallo del sistema sino su funcionamiento normal. Un mercado diseñado para maximizar la renta del suelo produce, por diseño, precios altos y expulsión, y por eso las soluciones que solo añaden oferta o subvencionan la demanda sin cambiar la propiedad ni la regulación acaban capturadas por los precios. Su propuesta es desmercantilizar: vivienda pública, cooperativa y limitada en su beneficio, y control democrático sobre el suelo.

Viena, Berlín, Singapur frente a Londres y Madrid: quién posee y quién regula

Las ciudades ofrecen pruebas en ambos sentidos. Viena mantiene a más de la mitad de su población en vivienda social o de beneficio limitado y sostiene precios estables; Berlín votó en 2021 expropiar a las grandes inmobiliarias; Barcelona y Ámsterdam limitan el alquiler turístico y la compra especulativa; Singapur aloja a la mayoría en vivienda pública en propiedad. Frente a ellas, las ciudades que confiaron en el mercado y en la venta del parque público, de Londres a Madrid, tienen hoy los peores indicadores de asequibilidad. La diferencia, muestran los tres autores, no está en cuánto se construye sino en quién posee, quién regula y para quién.

La lección de Rolnik, Marcuse y Madden es que los desafíos de la vivienda no se resuelven con más de lo mismo. Mientras la vivienda sea el activo preferido del capital, cada mejora, cada parque y cada línea de metro se convertirá en precio y en expulsión; solo una política que la trate como derecho, con parque público, regulación y control del suelo, puede hacer que las ciudades contemporáneas alojen a quienes las hacen funcionar. La pregunta que dejan a cada gobierno es sencilla: si la vivienda es necesidad o activo, y a cuál de las dos sirven sus leyes.