Puntos clave
- Marcuse muestra que la política de vivienda reproduce la desigualdad cuando sirve al negocio inmobiliario.
- Rolnik documenta cómo la vivienda pasó de derecho a activo financiero y qué desalojos produjo.
- Viena y Singapur alojan a la mayoría en vivienda pública gracias a políticas sostenidas durante décadas.
La vivienda asequible es aquella cuyo coste, en alquiler o en compra, no supera en torno al 30 % de los ingresos de un hogar, umbral a partir del cual las familias recortan en alimentación, salud o educación para pagar el techo. Que millones de hogares urbanos superen ese límite no es un accidente del mercado sino el resultado de decisiones de política pública, y dos autores lo han explicado con especial claridad: Peter Marcuse, urbanista de la Universidad de Columbia y coeditor de Searching for the Just City (2009), y Raquel Rolnik, arquitecta brasileña, relatora especial de Naciones Unidas para la vivienda entre 2008 y 2014 y autora de La guerra de los lugares (2015).
Peter Marcuse: la política de vivienda como espejo de la desigualdad
Marcuse sostiene que la política de vivienda refleja y reproduce la estructura de desigualdad de cada sociedad. Cuando el objetivo es facilitar el negocio inmobiliario, la ciudad produce vivienda de lujo en el centro y relega la asequible a la periferia, cuando la produce. Cuando el objetivo es garantizar un derecho, produce vivienda pública en toda la ciudad, protege a los inquilinos y limita la especulación. Su propuesta de ciudad justa exige que cada plan y cada proyecto se juzguen por sus efectos sobre quienes menos tienen, y que la planificación deje de ser un instrumento de valorización del suelo para convertirse en garantía de permanencia.
Raquel Rolnik y la vivienda bajo el imperio de las finanzas
Rolnik aporta la escala global. En La guerra de los lugares describe cómo, desde los años ochenta, gobiernos de todo el mundo desmantelaron la vivienda pública, promovieron la propiedad mediante crédito hipotecario y abrieron el sector a los mercados financieros. El resultado fue la conversión de la vivienda en activo: titulización de hipotecas, fondos de inversión que compran barrios enteros, plataformas de alquiler turístico y una burbuja tras otra. Su relatoría en la ONU documentó desalojos forzosos en Brasil, España, Kazajistán o Estados Unidos, y llevó a definir la vivienda adecuada como un derecho humano que los Estados deben proteger frente a la lógica financiera.
Instrumentos probados para garantizar vivienda asequible
Los instrumentos que ambos autores respaldan son conocidos y están probados. Un parque público de alquiler amplio y permanente: Viena aloja a más del 60 % de su población en vivienda municipal o subvencionada, y Singapur a cerca del 80 % en pisos del Housing and Development Board. Reservas obligatorias de vivienda asequible en cada promoción nueva, como el 30 % que Barcelona aprobó en 2018. Regulación de alquileres con límites a las subidas y protección frente al desahucio. Suelo público que no se vende sino que se cede en derecho de superficie. Y fiscalidad que grave la vivienda vacía y la compra especulativa.
Asentamientos informales y seguridad de la tenencia
Rolnik insiste además en la vivienda de quienes ya viven fuera del mercado formal. En las ciudades del Sur global, la mayoría de la vivienda asequible es autoconstruida en asentamientos informales, y la política más eficaz no es demolerlos para levantar bloques que sus habitantes no pueden pagar, sino regularizar la tenencia, llevar servicios y mejorar lo construido con participación de los vecinos. La seguridad de la tenencia, más que la propiedad formal, es lo que protege a las familias frente al desalojo y les permite invertir en su casa.
El acceso a la vivienda asequible es, en último término, una decisión sobre qué tipo de ciudad se quiere. Marcuse y Rolnik coinciden en que ninguna política funciona si se limita a estimular la oferta privada y esperar que los precios bajen, porque el mercado produce para quien puede pagar. Hace falta un sector público y cooperativo que compita con el mercado, regulación que proteja a inquilinos y ocupantes, y una planificación que trate la vivienda como infraestructura social y no como mercancía. Las ciudades que lo han hecho, de Viena a Singapur, no son utopías: son políticas sostenidas durante décadas.
Preguntas frecuentes
¿Qué es una vivienda asequible?
Es aquella cuyo coste en alquiler o hipoteca no supera en torno al 30 % de los ingresos del hogar; por encima de ese umbral las familias recortan en necesidades básicas, y se considera que sufren sobrecarga de vivienda.
¿Qué políticas garantizan vivienda asequible?
Un parque público de alquiler amplio como el de Viena, reservas obligatorias en cada promoción como el 30 % de Barcelona, regulación de alquileres y protección frente al desahucio, suelo público en derecho de superficie, impuestos a la vivienda vacía y regularización de asentamientos informales.
