Viviendas vacías y crisis de precios: ¿cómo afecta el mercado?

Las viviendas vacías y la crisis de precios conviven en la misma ciudad: una torre residencial recién terminada con cuarenta plantas, cientos de ventanas y tres luces encendidas, y a diez minutos una familia en lista de espera de vivienda pública y otra que comparte piso con desconocidos porque no llega al alquiler. Los edificios existen, están construidos, escriturados y conectados a la red, y no vive nadie dentro. Esa imagen contradice la explicación habitual del problema de la vivienda como falta de oferta, y plantea una pregunta desconcertante: por qué hay casas sin gente y gente sin casa al mismo tiempo. La respuesta empieza por un mecanismo financiero antes que urbano.

Alquilar o guardar: la vivienda como depósito de valor

Una vivienda puede rendir de dos maneras: alquilándola y cobrando una renta mensual, o conservándola mientras su precio sube. Si la revalorización esperada supera lo que dejaría el alquiler, mantener el piso vacío deja de ser un descuido y pasa a ser una estrategia: un inquilino implica desgaste, gestión, impuestos, regulación y menos liquidez para vender rápido, mientras un piso vacío se vende mañana y se enseña impecable.

Para una parte del parque, la vivienda no es un servicio que se presta sino un depósito de valor que se guarda. De ahí que construir más no baje los precios automáticamente: la obra nueva entra por el extremo alto del mercado, el filtrado por el que una vivienda envejece y se abarata tarda décadas, y si una parte de la demanda es inversión, cada promoción es un nuevo activo que la alimenta.

Vancouver, Francia y Cataluña: qué consiguen los impuestos a la vivienda vacía

Vancouver muestra qué pasa cuando una ciudad intenta corregirlo. Su impuesto a la vivienda desocupada, en vigor desde 2017 y elevado desde el 1 % hasta el 3 % del valor catastral, redujo la tasa de vivienda vacía a la mitad, hizo bajar el número de pisos vacíos por debajo del millar por primera vez y recaudó cerca de doscientos millones de dólares canadienses destinados a vivienda social; un estudio académico independiente estimó varios miles de viviendas devueltas al mercado. Pero ese mismo estudio encontró que el alquiler medio no bajó: aumentó la disponibilidad y no mejoró la asequibilidad, que son dos problemas distintos. Francia, con su tasa sobre viviendas vacías desde 1999, y Cataluña, con su impuesto de 2015, obtuvieron resultados parecidos.

Las cifras españolas: despoblación, no acaparamiento

Las cifras españolas explican la paradoja mejor que ninguna teoría. El censo de 2021 identificó unos 3,8 millones de viviendas vacías, alrededor del 14 % del parque, más otros 2,5 millones de uso esporádico, lo que suena a solución evidente. El contraargumento es el dato más importante: cerca del 45 % de esas viviendas vacías está en municipios de menos de diez mil habitantes, donde reside apenas una quinta parte de la población, y en las ciudades de más de 250.000 habitantes, donde vive casi una cuarta parte del país, solo se encuentra alrededor de una décima parte del total. La vivienda vacía española es sobre todo un síntoma de despoblación, no de acaparamiento: un piso cerrado en un pueblo de trescientos habitantes no compite con uno en un barrio tensionado ni sirve para alojar a quien trabaja allí.

Vacía sin estar vacía: el parque retirado del uso estable

De ahí se sigue una consecuencia que incomoda al discurso crítico: en las zonas realmente tensionadas la desocupación es baja y la escasez de oferta es un problema auténtico, de modo que construir importa y construir en el sitio correcto importa más. Pero el contraargumento tampoco cierra el debate, porque dentro de las ciudades tensionadas una parte creciente del parque está retirada del uso residencial permanente sin estar vacía: alquilada por temporadas, cedida a visitantes, reservada para uso ocasional o comprada por sociedades que la mantienen en cartera. El resultado práctico es el mismo: esa vivienda existe físicamente y no está disponible para quien necesita empadronarse, llevar a un hijo al colegio y firmar un contrato de años. La escasez, en esos barrios, no es de edificios sino de vivienda accesible en régimen estable.

El error consiste en tratar la vivienda como un solo mercado cuando son varios: el de los pueblos que se vacían, el de los barrios donde falta obra y el de los centros donde sobra parque retirado del uso estable. Cada uno exige un instrumento, repoblación y rehabilitación en el primero, construcción pública y asequible en el segundo, impuestos a la desocupación, límites al uso turístico y temporal y regulación del alquiler en el tercero. Sumar las viviendas vacías del país como si fueran una reserva disponible es sumar manzanas y naranjas; distinguir dónde están vacías, por qué y para quién es el principio de cualquier política que quiera que las luces de la torre se enciendan.