Puntos clave
- Viena, Países Bajos y Singapur muestran que un parque social grande y mezclado resiste mejor la financiarización.
- Los topes rígidos de primera generación reducen oferta; los límites indexados con contratos largos protegen sin ese efecto.
- Sin suelo público o reservas obligatorias, ni la vivienda social ni la regulación alcanzan escala.
La vivienda social y el alquiler regulado son los dos instrumentos con que las ciudades intentan mantener la vivienda al alcance de quienes el mercado expulsa: el primero crea un parque fuera del mercado, propiedad pública o cooperativa con rentas ligadas a los ingresos; el segundo limita cuánto y cuándo pueden subir los alquileres del parque privado. Ambos han sido defendidos por Raquel Rolnik, arquitecta brasileña y relatora de Naciones Unidas para la vivienda entre 2008 y 2014, y por Peter Marcuse, urbanista de Columbia, y ambos son objeto de un debate técnico y político que conviene conocer con datos.
Raquel Rolnik: parques sociales grandes frente a la financiarización
Rolnik parte del diagnóstico de La guerra de los lugares (2015): desde los años ochenta los Estados vendieron vivienda pública, desregularon alquileres y abrieron la vivienda a los mercados financieros, y el resultado es una crisis de asequibilidad global. Su relatoría documentó que los países con parques sociales grandes resistieron mejor: Viena aloja a más del 60 % de sus habitantes en vivienda municipal o subvencionada, Países Bajos y Dinamarca mantienen en torno a un tercio de alquiler social, Singapur cerca del 80 % en pisos públicos. Donde el parque se vendió, como en el Reino Unido desde 1980, la factura pública en ayudas al alquiler privado acabó superando lo que costaba mantenerlo.
Peter Marcuse: vivienda social amplia y no residual
Marcuse aporta el criterio: la política de vivienda debe juzgarse por lo que hace con quienes menos tienen, no por cuánta construcción estimula. En Searching for the Just City (2009) y en sus trabajos sobre desplazamiento sostiene que la vivienda social no debe ser residual, un refugio para los más pobres, sino amplia y mezclada, como en Viena, para que no estigmatice y para que tenga apoyo político. Y que el alquiler regulado no es una anomalía sino la forma normal de proteger a los inquilinos en la mayoría de las economías avanzadas durante buena parte del siglo XX.
Qué dice la evidencia sobre la regulación de alquileres
La evidencia sobre la regulación de alquileres es matizada. Los topes rígidos y permanentes de primera generación, como los de Nueva York de posguerra, redujeron la oferta y el mantenimiento, y los economistas los citan como advertencia; el estudio de Diamond, McQuade y Qian sobre San Francisco mostró que protegieron a los inquilinos cubiertos pero empujaron a los propietarios a convertir pisos en condominios. Los sistemas de segunda y tercera generación, con límites a las subidas indexados a la inflación, contratos largos y excepciones para obra nueva, como los de Alemania, Suecia o Países Bajos, protegen sin esos efectos. Berlín ensayó en 2020 un tope estricto que el Constitucional anuló en 2021; Cataluña reguló en 2020 con resultados discutidos y España aprobó en 2023 una ley estatal con zonas tensionadas.
Suelo: el tercer pilar de la asequibilidad
Las dos herramientas se necesitan. La regulación protege a quien ya tiene vivienda pero no crea vivienda nueva; el parque social crea vivienda pero tarda décadas en alcanzar escala. Rolnik y Marcuse añaden un tercer pilar: suelo. Sin suelo público o reservas obligatorias en cada promoción, como el 30 % que Barcelona aprobó en 2018 o la cesión de suelo del urbanismo español, la vivienda social no tiene dónde construirse y la regulación se enfrenta sola a un mercado que sigue subiendo. Viena compra suelo desde hace un siglo y por eso puede construir; Singapur es propietaria de casi todo el suelo y por eso puede alojar.
La lección es que la asequibilidad urbana no la produce el mercado ni un solo instrumento, sino una combinación sostenida durante décadas: parque social amplio y mezclado, alquiler regulado con reglas claras, suelo público y fiscalidad que desincentive la vivienda vacía y la compra especulativa. Rolnik lo resume en que la vivienda es un derecho y no un activo; Marcuse, en que la política de vivienda es política de distribución. Las ciudades que lo han entendido no son excepciones, son las que empezaron antes.
Preguntas frecuentes
¿Funciona la regulación de alquileres?
Depende del diseño: los topes rígidos y permanentes redujeron oferta y mantenimiento, pero los sistemas con subidas indexadas a la inflación, contratos largos y excepciones para obra nueva, como los de Alemania o Países Bajos, protegen a los inquilinos sin esos efectos.
¿Por qué la vivienda social no debe ser residual según Marcuse?
Porque un parque reservado solo a los más pobres estigmatiza a sus habitantes y pierde apoyo político; un parque amplio y mezclado, como el de Viena, integra rentas diversas, no se degrada y tiene mayoría social que lo defienda.
