Puntos clave
- Solo Estados Unidos reserva zonas exclusivas para la casa unifamiliar aislada, y cubren la mayor parte del suelo urbano.
- Prohibir apartamentos y dúplex limita la oferta, encarece la vivienda y reserva los mejores barrios a quien paga parcela grande.
- Minneapolis, Oregón y California han eliminado la zonificación unifamiliar exclusiva desde 2018.
La zonificación es la regulación que divide el suelo de una ciudad en zonas y fija qué usos, densidades y alturas se permiten en cada una, y es también, según la urbanista Sonia Hirt, el instrumento que más ha contribuido a la desigualdad urbana en Estados Unidos. Hirt, profesora en la Universidad de Georgia y nacida en Bulgaria, comparó en Zoned in the USA: The Origins and Implications of American Land-Use Regulation (2014) la zonificación estadounidense con la de Europa y descubrió una excepción: solo en Estados Unidos existe una categoría de suelo reservada en exclusiva a la vivienda unifamiliar aislada, y esa categoría cubre la mayor parte del territorio urbano del país.
De Alemania a Euclid: el origen de la zonificación estadounidense
Hirt reconstruye el origen. La zonificación llegó de Alemania a comienzos del siglo XX como herramienta para separar la industria de la vivienda, pero en Estados Unidos se transformó en algo distinto: un instrumento para proteger el valor de la propiedad y la homogeneidad social de los barrios. La primera ordenanza integral, la de Nueva York en 1916, y la sentencia Euclid contra Ambler de 1926, que declaró constitucional la zonificación, consagraron la idea de que el bloque de apartamentos era un parásito que había que mantener lejos de la casa unifamiliar. Desde entonces, la vivienda colectiva quedó prohibida en la mayor parte de las ciudades.
Excepcionalismo espacial: la zona unifamiliar exclusiva
La comparación internacional es la clave del libro. En Alemania, Francia, Reino Unido, Suecia o Rusia, las zonas residenciales admiten mezcla de tipos de vivienda y usos compatibles, comercio, oficinas, equipamientos, y la vivienda unifamiliar no tiene una categoría propia excluyente. En Estados Unidos, la zona unifamiliar prohíbe todo lo demás, y ocupa, según los estudios que Hirt inspiró, en torno a tres cuartas partes del suelo residencial de ciudades como Los Ángeles, Seattle o Minneapolis. Hirt llama a esto excepcionalismo espacial: una fe en la casa aislada con jardín como forma moral de habitar que la ley convirtió en obligación.
Cómo la zonificación produce desigualdad y segregación
Las consecuencias sobre la desigualdad son directas. Al prohibir apartamentos, dúplex y viviendas pequeñas en la mayor parte del suelo, la zonificación limita la oferta, encarece la vivienda y reserva los barrios con mejores escuelas y servicios a quien puede pagar una parcela grande. Como esa capacidad de pago está correlacionada con la raza, la zonificación unifamiliar prolongó la segregación que las cláusulas raciales y las líneas rojas del crédito habían establecido antes de ser prohibidas. Hirt muestra que no hace falta mencionar la raza en una ordenanza para producir exclusión racial: basta con fijar tamaños mínimos de parcela.
Minneapolis, Oregón, California: la reforma de la zonificación
El libro alimentó el movimiento por la reforma. Minneapolis eliminó en 2018 la zonificación unifamiliar exclusiva en toda la ciudad, permitiendo hasta tres viviendas por parcela; Oregón hizo lo mismo en 2019 para sus ciudades medianas y grandes; California permitió en 2021 dividir parcelas unifamiliares en dos y construir hasta cuatro unidades. Los primeros datos muestran aumentos modestos de la oferta y precios que crecen más despacio que en ciudades sin reforma, aunque el efecto depende de que se acompañe con financiación de vivienda asequible. La oposición vecinal, en nombre del carácter del barrio, sigue siendo el principal obstáculo.
La aportación de Hirt es haber mostrado que la zonificación no es una técnica neutra sino una decisión cultural y política con consecuencias distributivas. Su comparación deja una pregunta a cualquier ciudad, también fuera de Estados Unidos: qué tipos de vivienda y qué usos prohíbe su normativa, a quién protege esa prohibición y a quién deja fuera. Cambiar una tabla de usos permitidos puede hacer más por la asequibilidad y la integración que muchos programas de vivienda, y ese cambio empieza por entender cómo la norma llegó a ser lo que es.
Preguntas frecuentes
¿Qué sostiene Sonia Hirt en Zoned in the USA?
Que la zonificación estadounidense es una excepción mundial por reservar categorías exclusivas a la vivienda unifamiliar aislada, que esa norma nació para proteger el valor de la propiedad y la homogeneidad social, y que ha producido vivienda cara y segregación.
¿Qué es la zonificación unifamiliar exclusiva?
Es la categoría de suelo que solo permite casas aisladas de una familia, prohibiendo apartamentos, dúplex, comercio y equipamientos; ocupa en torno a tres cuartas partes del suelo residencial de muchas ciudades de Estados Unidos y desde 2018 varias la han eliminado.
